Опционный договор купли продажи квартиры и наем с правом выкупа

Если Вам необходима помощь справочно-правового характера (у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, в МФЦ необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают), то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:

  • Для жителей Москвы и МО - +7 (499) 110-86-37
  • Санкт-Петербург и Лен. область - +7 (812) 426-14-07 Доб. 366

Продолжаю начатое выкладывание отдельных фрагментов постатейного комментария к ГК, который я сейчас в соавторстве с рядом коллег пишу. В этот раз решил выложить для публичного обсуждения проект комментария к ст. Буду благодарен за любые замечания и предложения по тексту. Напоминаю, что этот текст не окончательный. Я его еще буду дорабатывать, возможно, с учетом ваших замечаний. Так что ссылаться на него и цитировать вовне нежелательно.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом: основные нюансы Документ составляется в простой письменной форме в трех экземплярах, по форме он напоминает обычный договор найма с приложением элементов договора купли-продажи квартиры.

ГК РФ Статья Цена в договоре продажи недвижимости Оформление договора купли-продажи недвижимости у нотариуса — процедура, необходимая для того, чтобы документ приобрел юридическую силу. Большинство сделок с недвижимостью сопровождается составлением договора купли-продажи и его последующим заверением в нотариальной конторе.

Договор купли продажи с выкупом

Владелец опциона имеет возможность воспользоваться правом на приобретение актива, в отношении которого он приобрел опцион, или отказаться от его приобретения, при этом внесенная им плата за приобретение опциона опционная премия остается у продавца. Опционный договор представляет собой характеристику любого гражданско-правового договора, в соответствии с условием которого держатель опциона сторона в договоре вправе в течение определенного времени потребовать от другой стороны исполнить обязательство либо вправе отказаться от исполнения взятых им обязательств, за что он уплачивает опционную премию.

Этим качеством опционный договор схож с такими договорными конструкциями, как непоименованный, смешанный и рамочный договоры, договор в пользу третьего лица, предварительный договор, публичный договор, договор присоединения, то есть с такими договорными конструкциями, которые закреплены в общих положениях о договоре в главе 27 Гражданского кодекса Российской Федерации далее - ГК РФ.

Любой гражданско-правовой договор аренда, поставка, подряд и т. Упоминание об опционе имеется в части 4 статьи 2 Федерального закона от 22 апреля года N ФЗ "О рынке ценных бумаг", которая предусматривает такой актив, как опцион эмитента - эмиссионная ценная бумага, закрепляющая право ее владельца на покупку в предусмотренный в ней срок и или при наступлении указанных в ней обстоятельств определенного количества акций эмитента такого опциона по цене, определенной в опционе эмитента.

Опцион эмитента является именной ценной бумагой. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте.

Это быстро и бесплатно! Так, ФАС Западно-Сибирского округа не усомнился в правомерности договора купли-продажи, отлагательным условием которого является неисполнение основного обязательства. Суд в своем решении указал, что возможность условной продажи предусмотрена диспозицией статьи Гражданского кодекса РФ. Соглашение об условной купле-продаже закрепляет связь с основным обязательством Соглашение об условной купле-продаже должно содержать оговорку, что данное соглашение заключается в целях обеспечения основного обязательства которое, естественно, должно быть названо в соглашении.

Если же нет задачи поставить договор купли-продажи под условие, а целью является достижение аналогичных последствий, то подобную оговорку и само отлагательное или отменительное условие стоит исключить из текста договора, ведь они связывают куплю с основным обязательством, что повышает риск признания купли притворной сделкой.

Как выше уже указывалось, данная конструкция конкурирует с залогом и преследует цель обхода правил ГК РФ о необходимости обращения взыскания на заложенное имущество. В названном деле договор купли-продажи был заключен заемщиком не с самим банком, а с третьим лицом по указанию банка, и из текста судебного акта не видно, связано ли каким-либо образом данное лицо с банком или нет предполагаю, что связано. Если банк опосредованно через покупателя приобрел право собственности на отчужденные акции, то цель обхода норм ГК РФ была достигнута.

В этом случае договор купли-продажи, по моему мнению, также должен признаваться притворной сделкой. Право собственности Арендодателя на указанную квартиру подтверждается следующими документами:. Арендодатель гарантирует, что на момент заключения настоящего договора квартира не заложена, под арестом не состоит и не обременена никакими другими обязательствами.

Наниматель использует арендованное имущество в течение всего срока аренды в соответствии с его целевым назначением для проживания. По истечении срока аренды либо в иной согласованный с Арендодателем срок Наниматель имеет право выкупить у Арендодателя нанимаемую квартиру по цене рублей. Отказ Арендодателя от заключения договора купли-продажи квартиры с Нанимателем не допускается.

Если в договоре не прописано, что изменение рыночной стоимости недвижимости не влияет на размер выплат, вы имеете право требовать увеличить размер оплаты. Законодательством предусмотрено, что окончательная стоимость жилья должна индексироваться с учетом инфляции ежегодно, поэтому вы можете добиваться своего через суд. Чтобы избежать судебных прений в договоре следовало прописать периодическую индексацию выплат каждый месяц, квартал или год либо требовать оплаты в долларах или евро.

Да, можно. При этом любой заключенными сторонами договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам , действующим в момент его заключения п. Согласно ст. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Договор купли-продажи квартиры с правом последующего выкупа не противоречит требованиям ст. Досрочная оплата может вноситься любыми суммами, причем если сумма дополнительной оплаты составит более рублей, то производится пересчет ежемесячного платежа.

Просрочки, как и в случае ипотечного кредита недопустимы- штрафные санкции по ним прописываются в договоре. Все моменты, касающиеся неоднократных просрочек решаются участниками программы в индивидуальном порядке.

Предусмотрено и расторжение договора. Если участник программы прекращает выплаты или решит расторгнуть договор в связи из- за переезда в другой город, договор расторгается, при этом покупателю квартиры возвращают деньги, уплаченные в счет выкупа квартиры.

При этом квартира останется в собственности МЖРК. По настоящему договору Наймодатель Арендодатель предоставляет Нанимателю Арендатору в аренду, принадлежащую ему на праве собственности квартиру, находящуюся по адресу:. Указанная квартира имеет следующие характеристики:. Таким образом, вместе с преимуществами, договор аренды с последующим выкупом наряду предполагает серьезные риски.

Этот способ приобретения недвижимости встречается достаточно редко, но имеет при этом массу преимуществ. Из-за нераспространенности этого типа сделок, возникает множество вопросов, связанных с его заключением.

В представленной статье мы максимально подробно рассмотрим, в чем особенность аренды квартиры с выкупом, какие плюсы и минусы у такого способа приобретения и как правильно оформить сделку. Стороны освобождаются от частичного или полного исполнения обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Договора в результате событий чрезвычайного характера, которые сторона не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами.

К обстоятельствам непреодолимой силы относятся события, на которые участник не может оказать влияния и за возникновение которых он не несет ответственности, например, землетрясение, наводнение, пожар, а также забастовка, правительственные постановления или распоряжения государственных органов. Все возможные споры, вытекающие из данного договора или по поводу настоящего договора, стороны будут разрешать путем переговоров.

В случае недостижения согласия спорные вопросы решаются в судебном порядке. Хотите взять деньги в долг и вам предлагают оформить договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа? Сейчас такой вариант выдачи денежного кредита набирает обороты.

На рынке существует такая операция, как продажа недвижимости с правом обратного выкупа. То есть Продавец квартиры, например, после ее продажи, согласно условиям договора, имеет право выкупить назад свою недвижимость через некоторое время. Зачем и кому это нужно? Сразу поясним, что понятие обратного выкупа квартиры используется в двух совершенно разных случаях:. Что это такое? Технические и юридические отличия их от квартиры — см.

В случае залога при частном займе заключается Договор купли-продажи квартиры с условием ее обратного выкупа. В нем отдельным пунктом указывается обязательство Покупателя через определенный срок продать обратно Продавцу эту же квартиру по его требованию.

Закон допускает такие сделки, так как согласно п. Например, Продавец-заемщик хочет занять денег на свои нужды у Покупателя-кредитора. В обеспечение займа кредита Продавец готов отдать свою квартиру. Но если оформлять обеспечение официально в виде залога с государственной регистрацией обременения , то в случае невозврата займа, Покупателю-кредитору чтобы вернуть свои деньги придется проходить процедуру обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке.

После чего квартира выставляется на публичные торги, и из вырученных денег судебные приставы возвращают кредитору положенную ему сумму. Это долгая и нудная процедура, в процессе которой могут возникнуть взаимные претензии и судебные споры.

Поэтому кредитора она не устраивает. И он предлагает упростить оформление квартиры в залог — просто заключить Договор купли-продажи с правом Продавца на обратный выкуп квартиры.

Выкуп должен произойти не позже определенного срока срок кредита , и по более высокой цене с учетом процентов по кредиту. Если Продавец-заемщик не выкупает обратно свою недвижимость не возвращает заем , то квартира остается в собственности у Покупателя-кредитора в качестве компенсации.

А риск Покупателя-кредитора в том, что Продавец после получения денег может подать иск в суд о притворности сделки купли-продажи квартиры, прикрывающей договор займа п.

И если суд сочтет его доводы убедительными, то сделка купли-продажи будет признана недействительной, а квартира — возвращена Продавцу. Это относительно новый прием продаж на первичном рынке недвижимости.

Называется это модными словами buy-back или sale-pay-back. Суть его в том, что Застройщик предлагает Покупателю купить у него квартиру в строящемся доме на начальном этапе строительства. Таким образом, Застройщик привлекает дополнительные средства на строительство дома у тех, кто покупает квартиры с инвестиционной целью , то есть с целью последующей продажи и получения прибыли. Гарантированный обратный выкуп квартиры снижает риски таких инвесторов, обеспечивая им получение прибыли даже в случае падения цен на недвижимость.

При этом, инвестор может и не продавать квартиру обратно Застройщику, а выставить ее на продажу на рынке или оставить себе. Несмотря на обязательства возврата денег с процентами, для Застройщика это более выгодное привлечение средств, чем банковский кредит на финансирование стройки. Кроме того, заявление о предоставлении услуги по обратному выкупу квартир в новостройке — это отличный маркетинговый ход для Застройщика.

Для этой цели Застройщики анонсируют целые программы по обратному выкупу квартир в своих домах. Само наличие такого предложения в рекламе позволяет Застройщику выделиться среди конкурентов, и поднять эффективность своих продаж. В каких случаях требуется согласие супруга на продажу квартиры? И когда такое согласие не нужно? Смотри в Глоссарии по ссылке. Хитрость Застройщика здесь еще и в том, что широко рекламируя свою услугу по обратному выкупу, он вводит ограничительные меры для Покупателей на реализацию такой услуги.

Например, обратный выкуп может действовать не для всех квартир, а только для некоторых для самых неликвидных, например. Или — только тем, кто покупает не менее трех квартир в жилом комплексе явно для инвесторов.

Так Застройщик снижает для себя бремя обязательств по возврату денег. Сумма, за которую Застройщики готовы выкупать обратно свои площади, обычно, не намного больше той суммы, которую вложил в строительство Покупатель-инвестор. Застройщик, как правило, обеспечивает ему минимальную доходность , сопоставимую с доходностью банковского депозита. Но инвестору это все равно выгодно. Ведь он не обязан продавать квартиру обратно Застройщику, это всего лишь его право.

Если же к моменту окончания строительства рыночные цены на недвижимость значительно вырастут, то инвестор просто продает свою квартиру на рынке любому желающему. Тогда его прибыль становится выше, а право обратного выкупа остается неиспользованным. Предварительный договор купли-продажи квартиры — 3 вида, нюансы, юридические последствия.

Стоимость метра в процессе строительства растет даже в случае, когда весь рынок недвижимости находится в стагнации. Поэтому продать построенную квартиру на открытом рынке, обычно, выгоднее, чем продавать ее по услуге buy-back обратно Застройщику. По своей сути продажа квартиры с правом обратного выкупа — это аналог биржевой сделки РЕПО. Только на бирже предметом сделки выступают ценные бумаги. Чем отличается техпаспорт от техплана на квартиру? Какой документ нужен для сделки?

Зачем нужен договор купли-продажи с обратным выкупом

Так, ФАС Западно-Сибирского округа не усомнился в правомерности договора купли-продажи, отлагательным условием которого является неисполнение основного обязательства. Суд в своем решении указал, что возможность условной продажи предусмотрена диспозицией статьи Гражданского кодекса РФ. Соглашение об условной купле-продаже закрепляет связь с основным обязательством Соглашение об условной купле-продаже должно содержать оговорку, что данное соглашение заключается в целях обеспечения основного обязательства которое, естественно, должно быть названо в соглашении. Если же нет задачи поставить договор купли-продажи под условие, а целью является достижение аналогичных последствий, то подобную оговорку и само отлагательное или отменительное условие стоит исключить из текста договора, ведь они связывают куплю с основным обязательством, что повышает риск признания купли притворной сделкой. Как выше уже указывалось, данная конструкция конкурирует с залогом и преследует цель обхода правил ГК РФ о необходимости обращения взыскания на заложенное имущество.

Продажа с правом обратного выкупа. Какое условие договора убережет сделку от признания притворной

Представляется, что основной причиной удовлетворения иска послужила не притворность сделки которая является скорее обоснованием , а сам фактический состав, который имел место. В описанной ситуации банк получил не только причитающиеся ему по кредиту денежные средства пускай и с просрочкой , но и имущество, сопоставимое по стоимости с размером кредита. Очевидно, что просрочка в возврате кредита не может и не должна служить оправданием для подобного положения вещей. Несмотря на то, что рассмотренное дело касалось купли-продажи с правом обратного выкупа, а не условной купли-продажи, полагаем возможным распространить указанную позицию Президиума ВАС РФ и на условную куплю-продажу, поскольку обе конструкции преследуют одну цель — передачи права собственности кредитору для обеспечения исполнения обязательства. Как известно, действующее гражданское законодательство содержит открытый перечень способов обеспечения исполнения обязательств, что означает допустимость использования и способов, отличных от тех, что прямо названы в законе ст. Одним из таких способов является условная купля-продажа, которая представляет собой одну из форм обеспечительной передачи правового титула. В случае отказа Арендодателя добровольно заключить договор купли-продажи квартиры на условиях, указанных в п.

Опционный договор купли продажи квартиры и наем с правом выкупа

Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте. ТопЮрист является информационным сайтом и ни при каких условиях не отвечает за выбор посетителем адвоката и разрешение юридических вопросов пользователя. Консультация на сайте предоставляется информационными партнерами компании АлПартнер, Лекспрофит. Сделка происходит следующим образом: клиент вкладывает деньги в покупку квартиры еще до начала строительства или на ранних его стадиях. Застройщик при этом предоставляет гарантию выкупа приобретенной недвижимости через несколько лет, но уже с определенным процентом. Если же к моменту окончания строительства рыночные цены на недвижимость значительно вырастут, то инвестор просто продает свою квартиру на рынке любому желающему. Стороны соглашаются, что при необходимости перевода настоящего Договора на английский язык они заверят своими подписями идентичность русского и английского текстов и придадут при необходимости английскому тексту настоящего Договора статус официального.

Обратный выкуп недвижимости в англоязычной терминологии buy-back договор — разновидность сделки по жилью или коммерческим помещениям, при которой застройщик обязуется спустя некоторое время перекупить у клиента объект для продажи третьим лицам. Тогда стороны оформляют иное соглашение, включая в него всю ту полезную информацию, без которой документ нельзя считать действительным. При желании кредитор может отказаться от оформления таких договоров, имея на это полное право. В законодательстве такой договор не предусмотрен, что вызывает определенные трудности при его составлении, а также при использовании. Например, не всегда ясно, в какой момент договор необходимо регистрировать в Регистрационной палате и каким именно образом. Поскольку договор аренды с выкупом имеет признаки двух разных гражданско-правовых сделок, на него будет распространяться действие общих положений ГК РФ, которые касаются их проведения.

Владелец опциона имеет возможность воспользоваться правом на приобретение актива, в отношении которого он приобрел опцион, или отказаться от его приобретения, при этом внесенная им плата за приобретение опциона опционная премия остается у продавца.

Владелец опциона имеет возможность воспользоваться правом на приобретение актива, в отношении которого он приобрел опцион, или отказаться от его приобретения, при этом внесенная им плата за приобретение опциона опционная премия остается у продавца. Опционный договор представляет собой характеристику любого гражданско-правового договора, в соответствии с условием которого держатель опциона сторона в договоре вправе в течение определенного времени потребовать от другой стороны исполнить обязательство либо вправе отказаться от исполнения взятых им обязательств, за что он уплачивает опционную премию.

Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте. Это не является показателем подмены понятий, так как юридические документы используют условные статусы сторон. Порядок расчетов, сроки и сумму первоначального платежа определяет продавец. Договор аренды выкупа предполагает переход недвижимости во владение к арендатору после выплаты его полной стоимости, или при выполнении других оговоренных условий Договор аренды выкупа имеет сходство с договором аренды и договора купли—продажи. Важно определить факт перехода имущества в собственность покупателя. Согласно статье Гражданского Кодекса РФ, на это сопутствуют следующие условия: По окончании срока аренды Его устанавливают стороны в порядке договоренности Внесение полной стоимости Досрочное внесение полной стоимости и срок истечение срока аренды. Если вы хотите включить в договор купли-продажи пункт с условием об обратном выкупе, посмотрите, как это сделали в образце.

.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Советует нотариус. Нюансы оформления купли-продажи недвижимости
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментариев: 3
  1. Альбина

    Но судья сказала, что без приказа о увольнении я ничего не могу сделать. Объявила опять перенос процесса и о дате следующего заседания меня уведомят. Уведомление о дате заседания не приходило ни по СМС ни по почте. 24.12.2018г. пошел к судье узнать о дате заседания и она сообщает, (с сильным волением что оставила иск без рассмотрения, напишешь в новом году заявление о возобновлении дела, но копию определения не дали. Теперь смотрю на сайте и там указано основание СТОРОНЫ (не просившие о разбирательстве в их отсутствие НЕ ЯВИЛИСЬ В СУД ПО ВТОРИЧНОМУ ВЫЗОВУ . Был сегодня в суде, судья объясняет, что в сроки я не могу уложится из за этого сделала так и в новом году напишешь заявление о возобновлении дела, но я опять напомнил судье, что надо было выносить заочное решение удовлетворить/отказать в удовлетворении исковых требований.

  2. Гурий

    Если военное положение вводится на какой то территории страны , то в столице этой страны военное положение должно вводиться в первую очередь.

  3. selflamlou

    В чем смысл брать адвоката если у нас если решили посадить, то уже никакие адвокаты не помогут. Сколько там оправдательных решений, меньше процента вроде?

Добавить комментарий

Отправляя комментарий, вы даете согласие на сбор и обработку персональных данных